Beschreibung

Mitten im gewachsenen Ortskern von Wichmannsburg bei Bienenbüttel, nur wenige Bahnminuten von Lüneburg entfernt, steht ein Fachwerkhaus, an dem man nicht vorbeisieht: rote Ziegelausmauerung, ein fein gegliederter Zwerchgiebel, darüber das Krüppelwalmdach mit seinen Gauben. Dahinter liegen zwölf Wohneinheiten mit rund 675 m² Wohnfläche auf einem 1.780 m² großen Grundstück – ein Haus, das Anlegern schon heute eine stabile Grundlage bietet und zugleich spürbar Luft nach oben lässt.

Zehn der zwölf Wohnungen sind vermietet und erwirtschaften eine Jahresnettokaltmiete von 44.827 €, im Schnitt 6,33 € pro Quadratmeter. Wie viel Spielraum in diesem Niveau steckt, zeigen die beiden freien Wohnungen: Sie werden nach ihrer Renovierung zu 11,00 €/m² neu vermietet, wodurch die Jahresmiete auf rund 56.000 € steigt. Bei einem Einstieg von rund 1.184 € je Quadratmeter Wohnfläche wächst die Bruttorendite damit von 5,6 % im heutigen Stand auf 7,0 % nach Vollvermietung. Und das Potenzial reicht noch weiter: Werden alle Wohnungen langfristig im Zuge natürlicher Mieterwechsel und Mietanpassungen im gesetzlichen Rahmen auf das Niveau der Neuvermietung gebracht, ist bei voller Entwicklung eine Jahresnettokaltmiete von rund 89.000 € erreichbar.

Der kleinteilige Wohnungsmix trägt dazu bei, dass diese Rechnung aufgeht: Ein-, Zwei- und Dreizimmerwohnungen zwischen rund 33 und 83 m² sprechen Singles und Berufspendler ebenso an wie Paare und kleine Familien.

Zum Ensemble gehört neben dem zweigeschossigen Haupthaus mit ausgebautem Dachgeschoss ein eingeschossiger Anbau in Mauerwerksbauweise, der sich mit seinem flach geneigten Satteldach ruhig in das Gesamtbild einfügt. Die Bausubstanz ist insgesamt in einem befriedigenden Zustand, und wer hier investiert, weiß, woran er ist: Neben der Renovierung der freien Wohnungen steht mit der Energieeffizienzklasse G mittelfristig eine energetische Ertüchtigung an, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke. Diese Investition senkt die CO₂-Kosten, die bei diesem Effizienzniveau überwiegend beim Vermieter liegen, und macht die Wohnungen dauerhaft attraktiver.

Das weitläufige Grundstück rundet das Bild ab. Ein massives Garagengebäude mit angebauter Remise, ein Holzschuppen und vier Stellplätze bieten Platz für Fahrzeuge und Gerätschaften, während der Garten mit gewachsenen Pflanzungen, die gepflasterten Hofflächen und die Einfriedung aus Zäunen und Mauern dem Haus einen geschlossenen, gepflegten Rahmen geben.

Ein Haus mit Charakter, einer belastbaren Mietbasis und einem klar erkennbaren Weg zu höheren Erträgen – für Anleger mit langfristigem Horizont eine Gelegenheit, die einen genaueren Blick verdient. Mietaufstellung, Energieausweis und weitere Unterlagen senden wir Ihnen gern zu; überzeugen Sie sich am besten vor Ort.

Lage

Wichmannsburg ist ein ruhiger Ortsteil der Gemeinde Bienenbüttel an der Ilmenau, wenige Kilometer vom Kernort entfernt. Das Haus steht im gewachsenen Ortskern, in direkter Nachbarschaft zur St.-Georgs-Kirche. Ein Nahversorger ist rund einen Kilometer entfernt. Kindergärten und eine offene Ganztagsgrundschule gibt es in der Gemeinde, weiterführende Schulen in Bad Bevensen und Lüneburg.

Die Verkehrsanbindung ist für einen Ort dieser Größe ausgesprochen gut. Der Bahnhof Bienenbüttel liegt etwa zwei bis drei Kilometer entfernt und wird stündlich vom metronom auf der Strecke Hamburg–Uelzen bedient. Lüneburg erreicht man in rund 8 Minuten, Uelzen in rund 14 Minuten, und auch Hamburg ist direkt angebunden. Mit dem Auto führt die B 4 westlich am Ort vorbei. Die Gemeinde mit rund 6.600 Einwohnern gehört zur Metropolregion Hamburg und ist vor allem als Wohnort für Berufstätige aus Lüneburg, Uelzen und Hamburg gefragt. Das sorgt für eine verlässliche Nachfrage nach Mietwohnungen.

Ausstattung

Gebäude & Bauweise

* Haupthaus mit Fachwerkfassade und Ausmauerung
* Zweigeschossige Bauweise mit ausgebautem Dachgeschoss
* Eingeschossiger Anbau in Mauerwerksbauweise
* Krüppelwalmdach mit Gauben am Haupthaus
* Flach geneigtes Satteldach am Anbau
* Teilunterkellerung vorhanden
* Holzbalkendecken und Holztreppen
* Kein Denkmalschutz


Wohneinheiten & Ausstattung

* Insgesamt 12 Wohneinheiten
* Wohnungsgrößen zwischen ca. 33 m² und 83 m²
* Laminatböden in Wohn- und Schlafräumen
* Fliesenböden in Küchen und Badezimmern
* Badezimmer mit WC, Waschbecken und Dusche
* Kücheneinrichtungen überwiegend im Eigentum der Mieter


Gebäudetechnik & Energieversorgung

* Gas-Brennwertheizung, Baujahr 2005
* Zentrale Warmwasserbereitung über die Heizungsanlage
* Kunststofffenster mit Isolierverglasung
* Elektroinstallation mit FI-Schutzschalter


Außenanlagen & Nebengebäude

* Separates Garagengebäude mit Remise und Holzschuppen
* 4 Stellplätze
* Gartenanlage mit Pool


Aktuelle Vermietungssituation

* Kaufpreisfaktor: 17,82
* Bruttoanfangsrendite: 5,61 %

Potenzial bei Vollvermietung

* Kaufpreisfaktor: 14,26
* Bruttoanfangsrendite: 7,01 %


Besonderheiten für Kapitalanleger

* 12 Wohneinheiten mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen
* Attraktive Mischung aus kleineren und größeren Wohnungen
* Zusätzliche Nutzflächen durch Keller und Nebengebäude
* Stellplatzmöglichkeiten auf dem Grundstück
* Renditesteigerungspotenzial durch Vollvermietung
* Kein Denkmalschutz und damit keine zusätzlichen denkmalrechtlichen Auflagen

Sonstige Angaben

FINANZIERUNG:
Gerne stellen wir für Sie den Kontakt zu unserem Bankpartner her, falls Sie ein Finanzierungsangebot wünschen oder Fragen zur Finanzierung der Immobilie haben.

KAUFNEBENKOSTEN:
Grunderwerbssteuer: 5,0 %
Notar- und Gerichtskosten: 2 %
Maklerprovision: provisionsfrei

HAFTUNG:
Wir weisen darauf hin, dass sämtliche Angaben in diesem Exposé auf den uns vom Eigentümer zur Verfügung gestellten Informationen basieren und trotz sorgfältiger Prüfung keine Gewähr für deren Vollständigkeit, Genauigkeit oder Aktualität übernommen werden kann. Insbesondere hinsichtlich Größe, Güte, Beschaffenheit des Objekts sowie der Darstellung im Exposé wird keine rechtliche Haftung übernommen; Käufer und Interessenten sind aufgefordert, eigene Prüfungen und Besichtigungen vorzunehmen sowie sich ggf. von Fachleuten beraten zu lassen.

Die Weitergabe dieses Angebots oder einzelner Bestandteile an Dritte ist ohne unsere ausdrückliche Genehmigung nicht gestattet. Bei Zuwiderhandlung behalten wir uns vor, Ansprüche wegen entgangener Provision geltend zu machen.